El país tiene un problema en materia de vivienda, producimos poco y cada vez menos, tenemos niveles similares de construcción nueva a los de hace una década. La razones son varias, una de ellas son las restricciones impuestas por el Infonavit para evitar financiar proyectos en zonas periféricas de las ciudades. Otra es que se eliminaron los subsidios a la construcción de vivienda popular, ya que estos se limitaron a las acciones de auto producción o mejora.
El resultado es que buena parte de la construcción nueva se concentra en la vivienda residencial y menos en la popular. Es por eso, y por el incremento de los insumos importados, que el costo promedio de la vivienda se ha incrementado. El problema es que la política correcta de limitar la expansión de las ciudades, no fue acompañada de otra exitosa para generar vivienda en los espacios interiores de las mismas, a pesar de que el gobierno se lo propuso como objetivo y realizó algunas acciones en ese sentido.
Desarrollar vivienda nueva en las áreas centrales de las ciudades no solamente ayuda a mantener el suelo de conservación alrededor de las mismas, también permite utilizar la infraestructura ya existente, reduce los problemas de movilidad y amplía las oportunidades labores y educativas. También puede servir para ofrecer mejores servicios de seguridad a más personas a menor costo. El problema de hacerlo es la disponibilidad de predios, los derechos de propiedad de los mismos y el financiamiento de la infraestructura adicional que se requiere. También es importante no desplazar, sino integrar a las personas que ya habitan en esos espacios.
Las ciudades mexicanas, por varios factores, como el desarrollo de suburbios y la relocalización de actividades productivas, cuentan con espacios interiores para poder desarrollar vivienda. En varios casos eso se puede lograr con acciones relativamente sencillas, como ampliar los usos de suelo y niveles de los predios, para generar incentivos a la inversión en vivienda en zonas centrales. También los gobiernos pueden adquirir tierra para ese fin y luego venderla a los privados con proyectos acordados por ambas partes, desarrollar proyectos con instituciones propias e incluso cobrar el predial con respecto al usos más rentable de los predios (el de vivienda) para evitar que estos estén ociosos debido a la especulación.
Otra solución, útil para espacios urbanos amplios, es desarrollar distritos. Estos es modificar usos de suelo y establecer un plan para detonar la regeneración y el desarrollo de una zona, subutilizada o deteriorada. Los ejemplos en el mundo son muchos, el más icónico es el Meatpacking District de Nueva York. Se establece un plan de desarrollo urbano para una zona, con la definición de las vocaciones, un programa de inversiones en infraestructura y las alternativas de financiamiento, proyectos “ancla” y de espacios públicos, así como una estrategia para que operen mecanismos de gobernanza para la toma de decisiones en el desarrollo del mega proyecto.
La inversión en infraestructura puede ser pública y de los desarrolladores, pero también puede surgir de las plusvalías, que se deben capturar, y de los incrementos en el impuesto predial que se van a generar por la regeneración urbana. Es posible, y ese es el modelo en la mayoría de las ciudades de Estados Unidos, tomar financiamiento, basado en esos ingresos futuros, para financiar los proyectos de infraestructura básica y detonar la zona. En el plan se deben establecer obligaciones para la vivienda que se genere, como la captura de agua de lluvia y el uso de otras ecotecnias, pero también la producción de vivienda asequible al trabajador, como la que financia el Infonavit, con la finalidad de que no solamente se genere vivienda residencial de alto costo.
En la Ciudad de México tenemos dos proyectos de distrito pendientes, en los que ya existen planes parciales, pero no se ha gestionado su ejecución. Uno es el de Vallejo que busca detonar el desarrollo de la industria hacia alternativas con mayor componente tecnológico, en donde la vivienda, en las zonas limítrofes, sería un complemento, y el de Atlampa, en la que se sustituyen los usos industriales por los de vivienda y servicios. Dos grandes oportunidades para la ciudad.
POR VIDAL LLERENAS
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