El 18 de mayo pasado se publicó en la Gaceta de la Ciudad de México la consulta sobre la Norma técnica complementario (NTC) al Reglamento de construcción para Proyecto arquitectónico; y en su Numeral 1.3 Estacionamientos modifica la actual normatividad sobre el número y el tamaño de los cajones.
El número de cajones de estacionamiento mínimo o máximo tiene importantes implicaciones en el costo del suelo y los inmuebles, cuestión especialmente importante para la vivienda, porque la oferta de suelo en CDMX es absolutamente inelástica.
Hay 38,454 hectáreas donde se puede construir, y prácticamente todo ese suelo tiene alguna construcción; y la demanda de vivienda es casi inelástica (0.98, Adamuz Peña, 2016), esto porque solo se producen cerca de 14 mil viviendas al año, y la demanda es de cerca de 60 mil viviendas.
Por lo tanto, cualquier modificación en las condiciones que norman la construcción tendrá importantes repercusiones en el costo de la vivienda.
Luego que en 2017 se modificara la NTC de estacionamientos, actualmente vigente convirtiendo el número mínimo de cajones a máximo entre 2018 y 2020, el área habitable promedio de nuevos desarrollos pasó de 58% a 67%, es decir creció 9%, lo que significa que la oferta de área habitable (la que ofertan los desarrolladores en el mercado) creció 9% solo con esa normativa, y evitó que el costo de la vivienda aumentara 15% más del aumento observado.
Dado que también hay restricciones en cuanto al número de niveles que se pueden construir, los desarrolladores se ven forzados a construir los estacionamientos en sótanos y semisótanos, estructuras que cuestan el doble de lo que cuesta construir en planta baja o pisos superiores, y por lo tanto, aumenta el costo de la construcción, costo que se transfiere al comprador final.
Pero, como paradójicamente, habilitar un área como estacionamiento cuesta entre la mitad y una tercera parte que habilitarla como espacio habitable, los desarrolladores tienen incentivos para maximizar el área destinada a estacionamiento, lo que reduce la oferta de espacio habitable, como se ve, al menos 9%.
Aunque podría ser peor, porque si bien en 2014 el Instituto para la Política de Transporte y Desarrollo (ITDP) calculó que cada auto necesitaba 27 m2 para estacionarse y maniobrar, la Nueva norma de estacionamientos, además, aumenta el tamaño de los cajones, lo que repercutirá en la cantidad de área que se debiera destinar a estacionamiento.
Esto también incentiva a los desarrolladores a buscar suelo más barato (en la periferia) para habilitar los estacionamientos al aire libre, sin estructuras, y reducir aún más sus costos, lo que agrava la dispersión urbana local y regional: los edificios quedan rodeados de grandes espacios de estacionamiento que los aíslan de sus vecinos; pero además se busca suelo más barato, cada vez más lejos de las zonas centrales bien dotadas de servicios y donde se encuentran los trabajos, lo que obliga a las personas a realizar viajes más largos y tardados.
Finalmente, dadas las características físicas necesarias para construir un estacionamiento, la obligación de construirlos provoca que, como en los lotes con forma irregular es más difícil o hasta imposible construir el estacionamiento y que estos salgan del mercado, reduciendo aún más la escasa oferta de suelo en CDMX.
En conclusión, la Nueva norma de estacionamientos provocará un aumento del costo de la vivienda nueva y otros inmuebles, al menos, de 15% porque:
- Aumentará el costo de construir para los desarrolladores;
- Reducirá la disponibilidad de suelo en CDMX, aumentando su precio; y
- Reducirá el espacio habitable construido, aumentando su precio
- Por lo tanto, debe mantenerse el número máximo de cajones de estacionamiento, e incluso hacerse más estricto.
Por: Francisco Soní Solchaga y Sandra Valenzuela Arellano